经适房购房人断供房贷情形下政府回购责任的认定

【裁判要旨】

共有产权保障住房带有政策性、社会性特点，供后管理中各方权利义务受政策性文件的调整。回购是为了保障购房主体在一定年限内因自身经济、生活原因无法偿还购房贷款、确有需求转让住房时能够申请退出保障房体系，相关主体在满足上述情形下负有承担回购责任的法定义务。同时，购房人和同住人要求政府回购是其法定权利，该项权利可合法转让给贷款方；贷款方在借款人逾期偿还贷款且怠于向政府申请回购时，可依约作为权利受让方要求回购义务人履行回购责任。

【案号】

（2024）沪74民终1760号

【合议庭成员】

朱瑞、李鹏、刘婷（主审）

【基本案情】

朱某及其子朱某某因住房条件困难而向政府申请购买经适房并最终获得认购经适房的资格。2019年10月17日，朱某、朱某某与某置业公司签订《上海市共有产权保障住房预售合同》，选购了坐落于上海市嘉定区的某套共有产权保障住房，同住人为朱某母亲曹某及前妻陈某。2020年4月27日，某公积金中心向朱某提供26万元贷款，并签订《上海市住房公积金个人共有产权保障住房贷款合同》（以下简称《住房贷款合同》），同时约定贷款期限、贷款利率、违约责任等，朱某、朱某某作为抵押人将案涉房屋抵押给某公积金中心。某置业公司承诺为朱某的上述贷款承担阶段性连带保证责任，保证期间从贷款资金划入房产开发商账户之日起至不动产经不动产登记机构出具不动产权证书和相应抵押权登记证明之日止。同时为保障公积金中心的贷款资金，某公积金中心与朱某等人就经适房政府回购事宜进行特别约定：朱某如无法偿还购房贷款，应在取得所购房屋不动产权证未满5年时向政府申请回购；朱某等人应当积极配合政府回购行为并同意提前签署《上海市共有产权保障住房五年内回购申请表》，如朱某等人未能及时申请政府回购的，同意授权公积金中心向回购实施单位申请办理政府回购手续。某住房保障事务中心系政府指定的回购单位。2020年6月3日，贷款银行向某置业公司发放贷款26万元。2020年5月12日，某公积金中心为案涉房屋办理了预售商品房抵押登记。2021年12月30日，某置业公司为案涉房屋办理了建筑物所有权首次登记（大产证），2022年7月向朱某、朱某某交付案涉房屋，双方至诉讼时未办理房地产转移登记（小产证）。后朱某因经济困难未能按约还本付息，拖欠某公积金中心借款本金22万元及相应的利息、逾期利息。故请求判令：1.朱某向某公积金中心偿还借款本金22万元、利息1.87万元及逾期利息等；2.判令某置业公司对第1项还款义务承担连带保证责任；3.判令某住房保障事务中心承担案涉房屋回购责任；4.判令朱某如不履行第1项还款义务，某公积金中心可以案涉房屋折价、或以拍卖变卖该房产所得价款优先受偿，不足部分由朱某继续清偿。

【裁判结果】

上海市闵行区人民法院于2024年8月20日作出民事判决：一、朱某应返还某公积金中心借款本金22万元、利息1.87万元及逾期利息等；二、如朱某如不履行第1项还款义务，某公积金中心可以案涉房屋折价、或以拍卖变卖该房产所得价款在扣除某住房保障事务中心按照政府产权份额比例可得价款后的范围内优先受偿，不足部分由朱某继续清偿；三、驳回某公积金中心其余诉讼请求。宣判后，某公积金中心提出上诉。上海金融法院于2025年2月17日民事判决：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第二、三项；三、某住房保障事务中心应对案涉房屋进行回购，某住房保障事务中心支付完毕回购款后，则朱某等应向某住房保障事务中心返还位于案涉房屋；五、驳回某公积金中心其余上诉请求及原审中的诉讼请求。

【裁判理由】

本案主要争议焦点为某住房保障事务中心是否应当承担回购责任。

首先，关于某住房保障事务中心是否受合同约定的回购责任条款约束，对此，根据《上海市共有产权保障住房管理办法》第二条规定：“本办法所称的共有产权保障住房，是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合本市规定条件的中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。”可见，本市共有产权保障住房带有政策性、社会性特点，因此，共有产权保障住房贷款、供后管理的各方权利义务既由《住房贷款合同》约定，也受上海市相关规范性文件的调整。根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第十条规定：“取得不动产权证未满5年，因离婚析产或者无法偿还购房贷款等原因，确需转让共有产权保障住房的，购房人、同住人可以申请共有产权保障住房回购”。因此，在购房人无法偿还购房贷款且取得不动产权证未满5年的情况下，政策规定的责任主体应对共有产权保障住房实施回购，从政策规定的精神和原则上看，回购是为了保障购房主体在一定年限内因自身经济、生活原因无法偿还购房贷款、确有需求转让住房时申请退出保障房体系，相关主体在满足上述情形下负有承担回购责任的法定义务，该义务不因《住房贷款合同》没有明确约定、相关主体未参与合同签订而免除。其次，关于公积金中心是否有权要求某住房保障事务中心进行回购。本案中，案涉共有产权住房取得不动产权证未满5年，符合回购条件。朱某某等人作为购房人、同住人向公积金中心出具《上海市共有产权保障住房五年内回购申请表》，同时双方明确约定“当公积金借款合同约定的政府回购事由出现，借款人、共同借款人无法偿还购房贷款，本表届时生效”。鉴于共有产权保障住房在符合回购条件的情况下要求政府回购不仅是相关责任主体的法定义务，同时也是购房人和同住人的法定权利，因此，本案中朱某某等人向公积金中心出具上述《上海市共有产权保障住房五年内回购申请表》，可视为认可并委托公积金中心行使申请回购的权利，在符合回购条件的情况下，公积金中心有权要求相关回购责任主体即某住房保障事务中心进行回购。故，某住房保障事务中心应当承担回购责任。

【裁判意义】

共有产权保障住房是我国住房制度中的重大民生工程，然而，近年来受经济环境以及房地产市场价格波动影响，经适房购房人因经济困难等自身原因断供贷款现象增多，在购房人无力偿还贷款时，由于此类住房产权权属特殊，涉及主体较多，诉讼中容易产生争议。关于经适房购房人断供后政府回购制度，在我国并没有全国统一的强制性规定或明确的操作细则，主要取决于地方性法规、规章或政策。当此类纠纷进入诉讼时，法院面临着如何从法律层面准确解读政策精神、妥善回应经适房购房人断供房贷时各方产生的纠纷诉求。该案判决结合对政策精神的解读，对政府在履行回购责任的过程中回购条件、主体、方式及金额进行统一，不仅有效维护了购房人、贷款方、政府方的合法权益，也规制了各方的责任义务。该案从法律层面破解经适房供后管理中存在的长久症结，实现了法律效果与社会效果的和谐统一，可为后续具有类似政策规定的其他省市提供参考借鉴。

点评专家：

冯果（武汉大学人文社科研究院院长、法学院教授）

本案是共有产权保障住房断供场景下政府回购责任认定的典型裁判，其判决紧扣政策性住房的民生属性与法律适用逻辑，具有极强的司法示范价值。法院突破单纯的合同相对性原则，将地方政策性文件纳入权利义务认定依据，明确购房人断供且满足年限条件时，政府指定回购主体的回购义务系法定义务，不因未参与贷款合同签订而免除，厘清了政策性住房回购的责任边界。同时，认可购房人将回购申请权委托转让给贷款方的合法性，赋予公积金中心直接主张回购的权利，填补了贷款方权利救济的司法空白。

该案的裁判思路，既精准解读了上海地方保障房政策的立法精神，又兼顾了购房人、金融机构、政府三方的合法权益，破解了经适房供后管理中回购主体模糊、权利行使路径不明的行业症结。在全国性保障房回购规则尚未统一的背景下，本案为各地法院处理同类纠纷提供了可复制的司法参照，为完善政策性住房金融风险处置机制、保障住房民生工程的平稳推进，提供了重要的司法实践样本。